Оценка недвижимости: особенности и этапы процедуры

Оценка недвижимости проводится при любых сделках с нею (покупка, продажа, обмен, а также аренда или съем) как физическими, так и юридическими лицами. Оценка позволяет установить объективную стоимость имущества. В противном случае есть риск чересчур завысить или занизить стоимость, что невыгодно для любого участника сделки, будь то продавец, покупатель, арендатор или арендодатель, банк или другое лицо.

Оценке подвергаются как жилые квартиры, так и промышленные, офисные помещения, торговые склады и площади, кафе и рестораны, отели и гостиницы, культурно-развлекательные центры.

Для чего нужна оценка недвижимости

Оценка недвижимости при любых юридических сделках с нею нужна по следующим причинам.

1. Для оформления ипотеки или иного банковского кредита на приобретение квартиры, офисного или промышленного помещения. Без оценки недвижимости банки не одобрят заявку на кредит, так как эта процедура позволяет финансовым учреждением избежать риска выдачи средств на сумму, которая превышает стоимость объекта недвижимости.
2. Для установления реальной рыночной стоимости объекта. Покупателям это позволяет не переплатить, а продавцам – не занизить стоимость.
3. Для установления степени ущерба после залива помещения, пожара. Оценка недвижимости поможет получить компенсацию, соразмерную понесенному ущербу.

Как проводится оценка недвижимости

Для оценки объекта недвижимости необходимо:

1. выбрать независимого оценщика или компанию;
2. заключить с оценщиком договор на оказание услуг;
3. подготовить документы.

Нередко банки сами предлагают клиентам нескольких оценщиков. При выборе необходимо убедиться в том, что у компании есть полис страхования и свидетельство, подтверждающее ее членство в организации оценщиков.

В договоре с компанией указываются сроки оказания услуги, порядок проведения оценки, стоимость, другие существенные условия.

Необходимые документы:

• кадастровый паспорт недвижимости;
• план помещения;
• документ о приобретении недвижимости.

После заключения договора специалист изучает характеристики помещения и проведенные перепланировки, оценивает его состояние, а также устанавливает сроки эксплуатации, состояние перекрытий и стен, ремонта и отделки.

Методы проведения оценки

Для определения стоимости недвижимости используются 3 метода – аналоговый, доходный и затратный.

1. Аналоговый метод подразумевает сравнение всех похожих сделок за последнее время, после чего устанавливается их стоимость.
2. Доходный метод предполагает расчет вероятного повышения стоимости оцениваемой недвижимости. Благодаря этому способу прогнозируется рост цен на рынке недвижимости, возможная прибыль от ее продажи.
3. При затратном методе необходимо рассчитать расход материалов для строительства и отделки недвижимости с учетом оплаты рабочей силы, расходов на стройматериалы. Затратный метод позволяет выяснить себестоимость недвижимости. Экономические факторы в учет не принимаются.

Есть и другие факторы, которые учитывает специалист при оценке недвижимости:

• адрес расположения дома, инфраструктура;
• срок службы здания;
• степень ветхости здания;
• наличие всех необходимых коммуникаций, состояние систем;
• техническое обеспечение дома;
• площадь, планировка, количество комнат в квартире;
• остекление;
• наличие лоджии, балкона;
• текущее состояние ремонта.

Специалист учитывает все вышеперечисленные факторы, проводит объективную оценку недвижимости и по итогам работ составляет акт.