Оценка недвижимости - всё, что о ней нужно знать


25.03.2020

Оценка недвижимости – это деятельность, исполняемая профессионалами и которая заключается в определении цены на конкретный объект: дом, квартира, земельный участок, офис и т.п.

Кто оценивает недвижимость?

Этим занимаются оценщики. Они бывают двух видов: работающие «на себя» как индивидуальный предприниматель, либо по трудовому договору на оценочную организацию.

Вся деятельность в сфере оценки прописана в ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».

Когда оценивается недвижимость?

Оценка недвижимости происходит по следующим причинам:

  • Ипотека. Процедура осуществляется по требованию банка. В таком случае рассматривается рыночная и ликвидная стоимость.
  • Судебные споры. Если покупателю необходимо доказать, что с ним поступили нечестно, например, продали недвижимость дороже, чем ее фактическая стоимость.
  • Продажа/обмен. Стандартная процедура, которая может быть полезна обеим сторонам, и продавцу и покупателю.
  • Залог. Обычно требует банк, если, например, кредит берется под залог имущества.

Какие показатели определяет оценщик?

Существует четыре вида оценки стоимости недвижимости. Разберем каждый подробнее:

    1. Рыночная. Это та стоимость, за которою объект продается на рынке, т.е. та, которая соответствует как спросу, так и предложению. Эта сумма интересует обычно продавцов и покупателей, т.е. рыночная цена – наиболее популярный вид стоимости, который чаще всего запрашивается у оценщиков.
    2. Кадастровая. Стоимость, выставляемая государством. Часто определяется для вычисления суммы налогообложения. 
    3. Ликвидационная. Это стоимость зачастую меньше рыночной, т.к. рассчитывается она с целью быстро продать объект. При расчете данного вида обычно учитываются разнообразные чрезвычайные обстоятельства, заставляющие продавца выставить объект на продажу.
    4. Инвестиционная. Это сумма, за которую приобретается объект недвижимости для получения с него прибыли. Например, таким способом можно определить предполагаемый доход от объекта при условии сдачи его в аренду.

Порядок процесса оценки

    1. Определение задачи. Осуществляется тогда, когда заказчик приходит к оценщику и просит произвести оценку недвижимости.
    2. Оформление договора. Когда задача поставлена, между заказчиком и подрядчиком подписывается договор, в котором прописываются основные условия и положения.
    3. Сбор информации. Оценщик занимается на этом этапе сбором всей необходимой информации. Для этого он знакомится с объектом, фотографирует его, фиксирует все плюсы и минусы.
    4. Расчет стоимости. Этот этап характеризуется тем, что оценщик выбирает наиболее оптимальный и полезный метод расчета. Самый популярный – сравнительный метод. Также для более точного результата помимо сравнительного расчет производится 2 другими методами.
    5. Учет всех условий. Стоимость недвижимости всегда определяется в итоге 3-х видов расчета: затратного, сравнительного и доходного. Это позволяет охватить большее количество факторов и показателей, а также проводится с целью получения наиболее точного результата.
    6. Составление итогового отчета. По итогу проведенной оценки оценщик предоставляет заказчику отчет.

Документ предоставляется как в бумажном, так и в электронном виде (на выбор заказчика). Отчет всегда должен быть ясным и понятным, он не должен вводить в заблуждение или содержать спорную информацию. В том случае, если документ предоставлен в электронном виде, он обязательно должен быть подписан электронной подписью. Если же отчет предоставлен в бумажном виде, то его необходимо прошить, пронумеровать, поставить на нем подпись и печать оценщика, ответственного за оценку.