Оценка недвижимости – это деятельность, исполняемая профессионалами и которая заключается в определении цены на конкретный объект: дом, квартира, земельный участок, офис и т.п.
Кто оценивает недвижимость?
Этим занимаются оценщики. Они бывают двух видов: работающие «на себя» как индивидуальный предприниматель, либо по трудовому договору на оценочную организацию.
Вся деятельность в сфере оценки прописана в ФЗ №135 «Об оценочной деятельности в РФ».
Когда оценивается недвижимость?
Оценка недвижимости происходит по следующим причинам:
- Ипотека. Процедура осуществляется по требованию банка. В таком случае рассматривается рыночная и ликвидная стоимость.
- Судебные споры. Если покупателю необходимо доказать, что с ним поступили нечестно, например, продали недвижимость дороже, чем ее фактическая стоимость.
- Продажа/обмен. Стандартная процедура, которая может быть полезна обеим сторонам, и продавцу и покупателю.
- Залог. Обычно требует банк, если, например, кредит берется под залог имущества.
Какие показатели определяет оценщик?
Существует четыре вида оценки стоимости недвижимости. Разберем каждый подробнее:
- Рыночная. Это та стоимость, за которою объект продается на рынке, т.е. та, которая соответствует как спросу, так и предложению. Эта сумма интересует обычно продавцов и покупателей, т.е. рыночная цена – наиболее популярный вид стоимости, который чаще всего запрашивается у оценщиков.
- Кадастровая. Стоимость, выставляемая государством. Часто определяется для вычисления суммы налогообложения.
- Ликвидационная. Это стоимость зачастую меньше рыночной, т.к. рассчитывается она с целью быстро продать объект. При расчете данного вида обычно учитываются разнообразные чрезвычайные обстоятельства, заставляющие продавца выставить объект на продажу.
- Инвестиционная. Это сумма, за которую приобретается объект недвижимости для получения с него прибыли. Например, таким способом можно определить предполагаемый доход от объекта при условии сдачи его в аренду.
Порядок процесса оценки
- Определение задачи. Осуществляется тогда, когда заказчик приходит к оценщику и просит произвести оценку недвижимости.
- Оформление договора. Когда задача поставлена, между заказчиком и подрядчиком подписывается договор, в котором прописываются основные условия и положения.
- Сбор информации. Оценщик занимается на этом этапе сбором всей необходимой информации. Для этого он знакомится с объектом, фотографирует его, фиксирует все плюсы и минусы.
- Расчет стоимости. Этот этап характеризуется тем, что оценщик выбирает наиболее оптимальный и полезный метод расчета. Самый популярный – сравнительный метод. Также для более точного результата помимо сравнительного расчет производится 2 другими методами.
- Учет всех условий. Стоимость недвижимости всегда определяется в итоге 3-х видов расчета: затратного, сравнительного и доходного. Это позволяет охватить большее количество факторов и показателей, а также проводится с целью получения наиболее точного результата.
- Составление итогового отчета. По итогу проведенной оценки оценщик предоставляет заказчику отчет.
Документ предоставляется как в бумажном, так и в электронном виде (на выбор заказчика). Отчет всегда должен быть ясным и понятным, он не должен вводить в заблуждение или содержать спорную информацию. В том случае, если документ предоставлен в электронном виде, он обязательно должен быть подписан электронной подписью. Если же отчет предоставлен в бумажном виде, то его необходимо прошить, пронумеровать, поставить на нем подпись и печать оценщика, ответственного за оценку.